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土地登記常見問題
1.建物所有權第一次登記
Q1-1:申請書的原因發生日期如何填寫?
Q1-2:起造人2人以上協議,要不要附印鑑證明?
2.繼承登記
Q2-1:繼承系統表的「標準」切結語為何?
Q2-2:繼承系統表常見誤漏
Q2-3:遺產分割協議書常見問題
Q2-4:繼承人因故無法全部會同申請繼承登記時該怎麼辦?
Q2-5:分割繼承登記之土地登記申請書,應該由何人列名及簽章?
Q2-6:因逾期未辦繼承已經被列冊管理的不動產,還可以辦理繼承登記嗎?又被列冊管理的期間要不要另繳交費用?
Q2-7:什麼是拋棄繼承?要如何申請?
3.所有權移轉登記
Q3-1:買賣登記如何辦理?應檢附那些文件?
Q3-2:贈與登記如何辦理?應檢附那些文件?
Q3-3:所有權人在國外,如何出售房屋?
Q3-4:申請土地登記檢附印鑑證明書之目的為何?有效期限為多久?
Q3-5:我有一房屋(5樓公寓的3樓)和房屋土地的所有權,可不可以保留土地,只拿房屋去向銀抵押貸款或贈與給我兒子?
Q3-6:共有土地或建物,有一部分共有人不同意全部出售,須經多少共有人或超過多少持分才可以處分?
4.有關他項權利登記
Q4-1:抵押權設定如何辦理?要檢附那些文件?
Q4-2:「抵押權內容變更登記」與「權利內容等變更」有何不同?
Q4-3:抵押權塗銷如何辦理登記?應備那些文件?
Q4-4:申辦抵押權塗銷,原發他項權利證明書遺失未能檢附者,如何辦理?
5.書狀補給登記
Q5-1:權狀遺失書狀補給如何辦理登記?應備那些文件?
6.信託登記
Q6-1:信託登記是否要先至稅捐處申報土地增值稅及契稅?
Q6-2:塗銷信託登記要不要繳登記費?
Q6-3:若已辦竣信託登記,當事人間信託契約內容有變更時,該怎麼辦?
7.外國人取得、設定或移轉不動產物權
Q7-1:外國人可否購買或繼承臺灣地區不動產?
Q7-2:外國人購買臺灣地區不動產有無限制?
Q7-3:外國人為投資目的取得土地,何種情形應先經中央目的事業主管機關核准?
Q7-4:外國人購買臺灣地區不動產應如何辦理?
8.大陸地區人民取得、設定或移轉不動產物權
Q8-1:大陸地區人民(專指自然人)如何辦理取得、設定或移轉不動產物權?
Q8-2:大陸地區人民(專指自然人)取得不動產物權後,該不動產有何管理限制?
Q8-3:臺灣人民之不動產得否移轉(如:買賣、贈與...)予大陸配偶(現已拿中華民國居留證)?
Q8-4:大陸地區人民可否取得臺灣地區之不動產?
9.綜合類
Q9-1:內政部地政司『地政問答』
Q9-2:臺北市政府地政局『地政問答』
10.申請案件非地政士為代理人者之資格認定及件數限制 
Q10-1:申請案件非地政士為代理人之者之資格認定及件數限制 

 

土地登記常見問題及解答

Q1-1:申請書的原因發生日期如何填寫?

答:
1.有使用執照之建物,以使用執照之「核發日期」為原因發生日期。
2.實施建築管理前無使用執照之建物,以「建築完成日期」為原因發生日期。

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Q1-2:起造人2人以上協議,要不要附印鑑證明?

答:
土地登記規則第41條第12款規定,建物所有權第一次登記與申請書權利人所蓋印章相符者免附印鑑證明書,又該條所謂「申請書」係指「登記申請書」。

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Q2-1:繼承系統表的「標準」切結語為何?

答:
「如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任」。

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Q2-2:繼承系統表常見誤漏

答:
1.格式不對。
2.直系血親卑親屬出生別或稱謂漏寫或寫錯。
(1)婚生子女以「長子、次子...長女、次女」表示。
(2)養子女以「養子、養女」表示,不列其生家之出生別。
(3)如果涉再轉或代位繼承,有孫子女為繼承人時,孫子女亦以其出生別「長子、次子...長女、次女」表示,不以「孫子、孫女」。
3.繼承情形(繼承、拋棄)未填寫。
4.切結語誤漏(標準切結語為「如有遺漏或錯誤致他人受損害者,申請人願負法律責任」)。
5.立表人應為「申請人」(寫「繼承人」也可以,不能寫「納稅義務人」)。
6.立表日未寫或早於被繼承人死亡日。
7.身分證統一編號或住址(非法令規定系統表應記載事項,可省略。)

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Q2-3:遺產分割協議書常見問題

答:
1.誤漏列繼承人
(1)拋棄繼承權者,已非繼承人,自不應列入協議書及參與協議。
(2)未拋棄繼承權者,即使未繼承不動產,仍為繼承人,應列入協議書並參與協議。
(3)不動產標的及權利範圍錯漏。
2.一標的由2位以上繼承人繼承,各繼承人之權利範圍未表明。
3.所蓋印章與印鑑證明不符
(1)拿錯印章。
(2)印鑑證明印章筆劃十分清楚,協議書上的印章筆劃難以辨識。
(3)協議書所蓋印章有(無)缺口(角),印鑑證明無(有)缺口(角)。
4.多頁間漏蓋全體繼承人騎縫章。
5.印花稅額應以「協議成立時不動產價值千分之一」為價值。
6.應檢附「正、副本」,非「正、影本」。

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Q2-4:繼承人因故無法全部會同申請繼承登記時該怎麼辦?

答:
為便於釐清地籍與稅籍資料,現行相關稅法及登記法令已配合修正或簡化,如部分繼承人因行蹤不明、感情不睦、因案通緝、遺產稅總額龐大無法繳納…等 原因,致繼承人無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有繼承登記,可由繼承人中之1人或數人依遺產及贈與稅法第41條之1等相關稅法及登記函令規定,按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息後,依土地登記規則第120條規定,由其為全體繼承人之利益,就被繼承人之土地申請登記為「公同共有」,可避免課徵罰鍰及被政府列冊管理而公開標售。

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Q2-5:分割繼承登記之土地登記申請書,應該由何人列名及簽章?

答:
分割繼承登記之土地登記申請書,只要由「申請人」列名及簽章就可以了!所謂「分割繼承之申請人」,是指該分割繼承登記中,登記清冊所列不動產之繼承人。

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Q2-6:因逾期未辦繼承已經被列冊管理的不動產,還可以辦理繼承登記嗎?又被列冊管理的期間要不要另繳交費用?

答:
1.未辦繼承登記之不動產,在列冊管理15年期間內仍可向地政事務所申辦繼承登記。
2.以前的土地法規定,被政府代管的不動產,是要繳交代管費的,但是土地法第73條之1於民國86年1月26日修正公布後,由原來的「代管」修正為「列冊管理」,而且不再收取列冊管理費用。至於修法前被代管的不動產,如果還沒辦理繼承登記,也不用再繳交代管費用。

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Q2-7:什麼是拋棄繼承?要如何申請?

答:
1.所謂拋棄繼承,係指您具狀向法院表示不要繼承過世親人生前所遺留下來的「全部財產及債務」,從親人死亡時起,法律上就當作沒有您這位繼承人。
2.一定要在您知道繼承時起3個月內,檢具相關書面資料向親人過世時住所地法院辦理拋棄繼承,並以書面通知因您拋棄繼承而應為繼承之人;如果您是因為他人拋棄繼承才成為繼承人的話,也是從知道得繼承時起3個月內,檢具相關書面資料向法院辦理拋棄繼承。

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Q3-1:買賣登記如何辦理?應檢附那些文件?

答:
1.申報土地增值稅、契稅→繳清稅款→查欠地價稅、房屋稅→申請買賣登記
(1) 由承買人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書並蓋妥雙方印章。
(2) 其中1份土地契約書及建物契約書貼印花稅票(稅額為買賣價款總金額千分之一)。
(3)申報土地增值稅、契稅,繳清稅款後記得至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅。
2.持下列文件至不動產轄區地政事務所辦理買賣登記:
(1)土地登記申請書。
(2)土地建物買賣所有權移轉契約正、副本(貼印花的那1份是正本)。
(3)土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書。
(4)承買人與出賣人之身分證明文件。
(5)出賣人之印鑑證明正本(如未蓋印鑑章,請持國民身分證正本至地政事務所核對身分)。 
(6)土地、建物所有權狀。

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Q3-2:贈與登記如何辦理?應檢附那些文件?

答:
1.由贈與人與受贈人共同訂立土地建物贈與所有權移轉契約書並蓋妥雙方印章。
2.其中1份土地契約書及建物契約書貼印花稅票(稅額為贈與價款總金額千分之一)。
3.申報土地增值稅、契稅、贈與稅(和買賣登記比照,多了此項),繳清稅款後,還是別忘了應先至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅。
4.持下列文件至不動產轄區地政事務所辦理贈與登記:
(1)土地登記申請書。
(2)土地建物贈與所有權移轉契約正、副本(貼印花的那1份是正本)。
(3)土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書。
(4)受贈人與贈與人之身分證明文件。
(5)贈與人之印鑑證明正本(如未蓋印鑑章,請持國民身分證正本至地政事務所核對身分)。 
(6)土地、建物所有權狀。

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Q3-3:所有權人在國外,如何出售房屋?

答:
由所有權人本人親自向旅居當地我國駐外單位申 請授權書簽證,授權國內親友辦理買賣登記。依民法規定,買賣須有「特別授權」,所以授權書上的不動產標的及授權事項(如:買賣)均應填寫清楚。除檢附被授 權人身分證明及印鑑證明,仍應檢附授權人身分證明(原在台之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本、戶口名簿影本,或以護照、當地之身分證、居民證、駕 照等影本擇一皆可)。

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Q3-4:申請土地登記檢附印鑑證明書之目的為何?有效期限為多久?

答:
申請土地登記時檢附義務人或當事人之印鑑證明,其目的在於證明登記之申請係出於義務人或當事人本人「真意」。另印鑑證明之有效期限以登記原因發生日期前1年後核發者為限。

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Q3-5:我有一房屋(5樓公寓的3樓)和房屋土地的所有權,可不可以保留土地,只拿房屋去向銀行抵押貸款或贈與給我兒子?

答:
不可以喔!
公寓大廈管理條例第4條第 2項有規定:「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」,所以公寓大廈之建築物,其房 屋與土地之間有一體之特性,除法令另有規定外,不得分開設定抵押權或贈與(出售、交換)。且共用部份(即俗稱公設), 亦不得單獨設定抵押權或贈與、出售、交換。

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Q3-6:共有土地或建物,有一部分共有人不同意全部出售,須經多少共有人或超過多少持分才可以處分?

答:
依土地法第34條之1規定,應以共有人過半數「及」其應有部分合計過半數之同意,即可處分;但同意處分人的持分合計超過3分之2者,人數不予計算。

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Q4-1:抵押權設定如何辦理?要檢附那些文件?

答:
1.雙方訂定契約後檢附以下文件,向不動產轄區地政事務所辦理。
2.檢附的文件有:
(1)登記申請書。
(2)契約書正、副本。
(3)權利書狀。
(4)身分證明文件。
(5)義務人印鑑證明(抵押權人為金融機構者,自82年7月1日起義務人免附印鑑證明)。
(6)委託書(委託他人代理者檢附之,如於登記申請書已載明委任關係者免附)。
(7)第三人之同意書及印鑑證明(同一土地所有權人設定典權後再設定抵押權者,應經典權人同意)。

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Q4-2:抵押權內容變更登記」與「權利內容等變更」有何不同?

答:
「抵押權內容變更登記」在登記申請書中係為1 申請登記事由其變更內容包含許多項目,較常見的有:債務人變更、義務人變更、存續期限變更、權利價值變更、權利範圍變更、利息變更、清償日期變更、地租變更等等,因此在申請抵押權內容變更登記時,應依欲變更之項目,於登記原因欄內進行勾選,若欲變更之項 目包含2項以 上,應勾選「權利內容等變更」。

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Q4-3:抵押權塗銷如何辦理登記?應備那些文件?

答:
如為本人親自辦理,請攜帶身分證、印章、抵押 權塗銷同意書或債務清償證明書 及他項權利證明書至本所簡易登記案件櫃台辦理。若委託他人代理,則申請人身分證檢附影本切結蓋章即可,另應攜帶代理人身分證正本及印章。若為向私人借貸 者,應另附債權人身分證明文件及印鑑證明【當然抵押權塗銷同意書(債務清償證明書)上一定要蓋印鑑章】。

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Q4-4:抵押權塗銷如何辦理登記?應備那些文件?

答:
申辦抵押權塗銷時,原他項權利證明書遺失未能檢附者,得附具他項權利人切結書辦理。他項權利人已交付他項權利證明書予申請人後才遺失,得由申請人切結遺失事實,並檢附他項權利人出具表示交付權利書狀之證明文件辦理塗銷登記,該他項權利證明書於登記完畢時公告註銷。

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Q5-1:權狀遺失書狀補給如何辦理登記?應備那些文件?

答:
1.登記申請書。
2.登記清冊。
3.補發原因證明文件(權利人書狀遺失、滅失切結書)。
4.身分證明文件。
5.其他依法令應備之文件。

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Q6-1:信託登記是否要先至稅捐處申報土地增值稅及契稅?

答:
信託登記依土地稅法第28條之3第1款及契稅條例第14條之1第1款規定不課徵土地增值稅及契稅。但如果依信託契約約定,信託土地於信託終止後毋須返還委託人者,則以委託人為納稅義務人,課徵土地增值稅。此外,提醒您信託登記還是要至稅捐處查欠地價稅及房屋稅!

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Q6-2:塗銷信託登記要不要繳登記費?

答:
塗銷信託登記屬所有權移轉,非塗銷登記性質,應繳納登記費。

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Q6-3:若已辦竣信託登記,當事人間信託契約內容有變更時,該怎麼辦?

答:
信託內容有變更,而不涉及土地權利變更登記者,委託人應會同受託人檢附變更後之信託內容變更文件,以申請書向登記機關申辦「註記」登記。另外,如果契約書委託人所蓋印章與原契約書相同者,可免再檢附委託人印鑑證明。

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Q7-1:外國人可否購買或繼承臺灣地區不動產?

答:
外國人可否取得或設定土地權利,需先看該外國人所屬的國家與我國有無平等互惠條件,所謂平等互惠即該外國人所屬之國家對我國人民在該國可以享有同等之權利。至於是否為平等互惠國家,可查詢內政部提供之「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」。 繼承臺灣地區之不動產,亦需受平等互惠原則之限制。

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Q7-2:外國人購買臺灣地區不動產有無限制?

答:
(一)土地使用種類限制:外國人取得、設定負擔或租賃土地,不得為以下之土地:
1、林地。
2、漁地。
3、狩獵地。
4、鹽地。
5、礦地。
6、水源地。
7、要塞軍備區域及領域邊境之土地。
(二)使用目的及用途限制:外國人為供自用、投資、公益之目的,得取得以下之土地:
1、住宅。
2、營業處所、辦公場所、商店及工廠。
3、教堂。
4、醫院。
5、外僑子弟學校。
6、使領館及公益團體之會所。
7、墳場。
8、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營投資,並經中央目的事業主管機關核准者。

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Q7-3:外國人為投資目的取得土地,何種情形應先經中央目的事業主管機關核准?

答:
凡有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營投資者,應先經中央目的事業主管機關核准,其投資範圍如下:
(一)重大建設之投資,指由中央目的事業主管機關依法核定或報經行政院核定為重大建設之投資。
(二)整體經濟之投資,指下列各款投資:
1.觀光旅館、觀光遊樂設施、體育場館之開發。
2.住宅及大樓之開發。
3.工業廠房之開發。
4.工業區、工商綜合區、高科技園區及其他特定專區之開發。
5.海埔新生地之開發。
6.公共建設之興建。
7.新市鎮、新社區之開發或辦理都市更新。
8.其他經中央目的事業主管機關公告之投資項目。
(三)農牧經營之投資,指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。

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Q7-4:外國人為投資目的取得土地,何種情形應先經中央目的事業主管機關核准?

答:
除有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資,須經中央目的事業主管機關核准而取得土地者,應先經中央目的事業主管機關同意外,其他買賣案件,由申請人併一般登記案件逕向轄區地政事務所申請,經地政事務所審查無誤後再由審查人員填寫簡報表,送直轄市、縣(市)政府核准。直轄市、縣(市)政府核准時,除報請內政部備查外,並同函通知地政事政事務所辦理後續登記作業。

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Q8-1:大陸地區人民(專指自然人)如何辦理取得、設定或移轉不動產物權?

答:
(一) 申請書:
向不動產所在地直轄市或縣(市)政府洽取或網路下載。
(二) 身分證明文件:
大陸地區人民向財團法人海峽交流基金會申請驗證應檢附大陸地區製作之常住人口登記表或居民身分證文書,向大陸地區縣市公證處公證後,再向財團法人海峽交流基金會申請驗證。受託人為大陸地區人民,受託人之身分證明文件及委託書均應依上述規定辦理。
(三)申請機關:
直接向土地所在地之直轄市或縣(市)政府地政機關申請。

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Q8-2:大陸地區人民(專指自然人)取得不動產物權後,該不動產有何管理限制?

答:
依大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第6條之1規定:「大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權,於登記完畢後滿三年,始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者,不在此限。取得前項供住宅用不動產,於登記完畢後三年內,不得辦理土地權利移轉之預告登記。」

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Q8-3:臺灣人民之不動產得否移轉(如:買賣、贈與...)予大陸配偶(現已拿中華民國居留證)?

答:
由於開放陸資來臺投資不動產,其目的在規範以大陸資金,來臺取得不動產物權,故如欲將自已名下不動產移轉登記予大陸籍配偶,因與開放陸資來臺購置不動產之政策本旨未符,目前仍不予准許。 

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Q8-4:大陸地區人民可否取得臺灣地區之不動產?

答:
大陸地區人民、法人、團體或其他機構,或其於第三地區投資之公司(即陸資公司),經許可後,始可在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。民眾應向直轄市、縣(市)政府申請,由直轄市、縣(市)政府將審核結果報請內政部許可,才可向地政事務所申辦土地登記。

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Q10-1:申請案件代理人資格之次數限制?

答:

土地法第37條之1第3項及地政士法第49條、第50條有關擅自以地政士「為業」認定事宜

一、非地政士代理之案件,委託人及代理人均應於登記申請書或委託書內簽註切結。委託人切結:「本人未給付報酬予代理人,如有虛偽不實,願負法律責任。」;代理人切結:「本人並非以代理申請土地登記為業,且未收取報酬,如有虛偽不實,願負法律責任。」並由委託人及代理人分別簽章。

二、領有地政士開業執照者,代理申請土地登記案件時,不得以切結方式聲明非以地政士身分執業。

三、未依法取得地政士證書或地政士證書經撤銷或廢止、未領有地政士開業執照、未加入地政士公會、領有開業執照而其有效期限屆滿未重行換照、領有地政士開業執照經撤銷、廢止或受停止執行業務處分者,其代理之案件,登記機關應於每月十日以前,運用電腦作業系統列印清冊,函送該直轄市、縣(市)主管機關查處。

 

修正本部102年12月27日內授中辦地字第1026652564號令核釋「土地法」第37條之1第3項及「地政士法」第49條、第50條有關擅自以地政士「為業」者之認定第2點規定

內政部令
發文日期:中華民國103年10月15日
發文字號:內授中辦地字第1031301441號
修正本部一百零二年十二月二十七日內授中辦地字第一○二六六五二五六四號令第二點,有下列情形之一者,不受同一年內於同一登記機關申請超過二件,或曾於同一登記機關申請超過五件之限制:
一、 權利人及義務人雙方無法會同申請時,得由當事人之一方附具委託書,委託他方代理申辦土地登記案件時,以其為申請當事人,毋須簽註切結。
二、 政府機關任用之公務人員因執行公務,有足資證明文件且未收取報酬,得免簽註切結。
三、 從事不動產相關業者(如不動產經紀業、建設公司等)、一般金融機構(如銀行、合作社等),及人民團體(如農會、漁會等),基於土地管理業務之需要,委由員工代為申辦所屬土地或建物之鑑界、複丈、分割、合併、更正、住址變更、地目變更、基地號變更、書狀換(補)    給及更名等不涉及相對人或第三人之測量、登記案件(即其權利人皆為同一主體)。
四、 有關國營公司基於營運及管理資產之需,委由員工代為申辦不涉及相對人或第三人之測量或登記案件(如土地或建物之鑑界、複丈、分割、合併、更正、住址變更、地目變更、基地號變更、書狀換(補)給及更名等),有足資證明文件且未收取報酬,得免簽註切結。至國營公司      委由員工代為申辦所屬土地或建物涉及相對人或第三人之測量、登記案件,仍應受上開申請件數之限制。

核釋「土地法」第37條之1第3項及「地政士法」第49條、第50條有關擅自以地政士「為業」者之認定

內政部令
中華民國102年12月27日
內授中辦地字第1026652564號 
一、 土地法第三十七條之一第三項及地政士法第四十九條、第五十條規定所稱「為業」者,指以反覆同種類之行為為目的,獲取報酬並藉以維生之義,尚難僅以固定之件數為認定標準(法務部八十三年三月十九日(八三)法律決字第○五五七三號函釋參照),故有關是否以地政士為業,登記機關應以事實認定為準。為兼顧法律規定及便利登記機關執行,除申請人舉證且經登記機關認其顯非以此為業外,如有下列情事之一者,應不予受理:
(一) 同一年內於同一登記機關申請超過二件,或曾於同一登記機關申請超過五件。但其權利人及義務人與前案相同者,不在此限。
(二) 經檢舉或相關機關(構)、團體通報並檢具具體事證(如是否設有執業處所、招牌、刊登廣告、印製名片或其他明顯事證等)。
(三) 曾經直轄市、縣(市)主管機關依地政士法第四十九條或第五十條規定處罰鍰。
(四) 有其他具體事證足以認定擅自以地政士為業。
二、 有下列情形之一者,不受前開申請件數之限制:
(一) 權利人及義務人雙方無法會同申請時,得由當事人之一方附具委託書,委託他方代理申辦土地登記案件,以其為申請當事人,毋須簽註切結。
(二) 政府機關任用之公務人員因執行公務,有足資證明文件且未收取報酬,得免簽註切結。
(三) 從事不動產相關業者(如不動產經紀業、建設公司等)、一般金融機構(如銀行、合作社等),及人民團體(如農會、漁會等),基於土地管理業務之需要,委由員工代為申辦所屬土地之鑑界、複丈、分割、合併、更正、住址變更、地目變更、基地號變更、書狀換(補)給及更名等不涉及相對人或第三人之土地登記案件(即其權利人皆為同一主體)。
三、本部九十二年三月二十四日內授中辦地字第○九二○○八一五七九號函停止適用。 

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